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Besitzen Sie oder leben sie in einem Mehrfamilienhaus und hat dieser eine Photovoltaikanlage auf dem Dach oder planen sie eine zu installieren? Dann haben sie sicherlich auch von Mieterstrom gehört. Das Wichtigste in Kürze:
- Mieterstrom ist Strom der aus einer Photovoltaikanlagen auf dem Dach eines Wohngebäudes kommt
- Diese Art von Strom bietet sowohl für Mieter als auch Vermieter viele Vorteile
- Mieterstrom wird von der Bundesregierung staatlich gefördert
Was ist Mieterstrom?
Mieterstrom ist ein Energieversorgungsmodell das am 25. Juli 2017 mit dem Mieterstromgesetz ins Leben gerufen wurde. Dieses Modell ermöglicht es Mietern in Mehrfamilienhäusern direkt von lokal erzeugtem Solarstrom zu profitieren. Anders als beim klassischen Strombezug aus dem öffentlichen Netz wird der Strom direkt vor Ort durch eine Photovoltaikanlage auf dem Dach des Gebäudes produziert, verteilt und verbraucht. Mit diesem Modell wird das Gebäude unabhängig von externen Versorgungsnetzen mit Strom versorgt und kann sich dadurch teilweise autark mit Strom versorgen. Da Mieter größtenteils den selbst produzierten Strom nutzen, profitieren diese von günstigen Stromkosten. Gleichzeitig profitieren sie als Vermieter von zusätzlichen Einnahmen durch den Verkauf von Mieterstrom und leistet zugleich einen Beitrag zur Energiewende.
Großes Potenzial, doch wenig genutzt
In Deutschland sind laut dem Institut der deutschen Wirtschaft und dem Statistischen Bundesamt gibt es aktuell 9.000 von rund 3,3 Millionen Mehrfamilienhäuser die mit Photovoltaikanlagen für den Mieterstrom ausgestattet sind,das entspricht ca. 0,27%, was relativ noch sehr wenig ist. Um das Potenzial von Mieterstrom vollständig auszuschöpfen, müsste der Ausbau von PV-Anlagen also deutlich beschleunigt werden, besonders in Zeiten steigender Strompreise.
Wie funktioniert Mieterstrom?
Das Grundprinzip von Mieterstrom ist ganz einfach.
Alles beginnt mit der Erzeugung des Strom: der Strom wird aus einem von den Anlagenbetreiber, meistens der Vermieter, installierten PV-Anlage auf dem Dach produziert (1). Der erzeugte Strom wird direkt im Haus verteilt und an die einzelnen Wohnungen geliefert (2). Damit ein Mieter diesen Strom beziehen kann, muss zuvor ein Mieterstromvertrag abgeschlossen werden. Dieser schafft die rechtliche Grundlage für die Versorgung mit lokal erzeugtem Strom und ermöglicht den Zugang zu diesen. Sobald der Vertrag steht, kann der Mieter den Strom problemlos nutzen (3)
Wenn die PV-Anlage nicht genug Strom liefert, wird der Restbedarf automatisch durch das öffentliche Stromnetz gedeckt, um den gesamten Strombedarf des Hauses in Zeiten, wo viel verbraucht wird, abzudecken (zum Beispiel in den Abendstunden oder bei schlechtem Wetter) (4). Wichtig zu erwähnen ist, dass die Mieter einen separaten Vertrag entweder mit dem Grundversorger oder einem anderen Stromanbieter abschließen müssen (gilt nicht für alle Mieterstrommodelle). Dadurch wird sichergestellt, dass die Mieter jederzeit zuverlässig mit Strom versorgt werden. Wenn zu viel Strom produziert wird, wird der überschüssige Strom in das öffentliche Stromnetz eingespeist (5).
Was für Mieterstromkonzepte gibt es?
Grundsätzlich gibt es verschiedene Mieterstrommodelle, die sich vor allem darin unterscheiden, wer die Photovoltaikanlage betreibt, den Strom verkauft und die Abrechnung übernimmt. Hier haben sie einen kurzen Überblick über die verschiedenen Modelle, die es gibt:
Direktversorgung durch den Eigentümer
Hier übernimmt der Vermieter oder die Hausverwaltung den Betrieb der PV-Anlage und verkauft den Strom direkt an die Mieter. Dieses Modell bietet den Vorteil, dass sämtliche Einnahmen beim Vermieter verbleiben. Allerdings mit viel Verwaltungsaufwand, da sie als Vermieter rechtlich als Energieversorger auftreten.
Contracting-Modell (externer Mieterstromanbieter)
Hier übernimmt ein Mieterstromanbieter die Installation, Betrieb und Abrechnung der PV-Anlage. Der Vermieter stellt lediglich die Dachfläche zur Verfügung. Für ihn bedeutet das eine deutliche Entlastung, er profitiert meist indirekt durch eine Dachpacht oder Beteiligung am Erlös. Die Haupteinnahmen aus dem Stromverkauf verbleiben jedoch beim Anbieter.
Genossenschafts-Modell
Ein klassischer Energieversorger oder Stadtwerk installiert und betreibt die Anlage, verkauft den Strom an die Mieter und deckt zusätzlich den Restbedarf aus dem öffentlichen Netz. Hier haben die Mieter nur einen Vertragspartner und erhalten jederzeit eine zuverlässige Stromversorgung, selbst wenn die Photovoltaikanlage einmal nicht genügend Strom produziert. Für den Vermieter bedeutet dieses Modell jedoch geringere wirtschaftliche Vorteile, da die Einnahmen größtenteils beim Versorger verbleiben.
Direktliefermodell über Energieversorger
Hier übernimmt ein Mieterstromanbieter die Installation, Betrieb und Abrechnung der PV-Anlage. Der Vermieter stellt lediglich die Dachfläche zur Verfügung. Für ihn bedeutet das eine deutliche Entlastung, er profitiert meist indirekt durch eine Dachpacht oder Beteiligung am Erlös. Die Haupteinnahmen aus dem Stromverkauf verbleiben jedoch beim Anbieter.
Hier nochmal ein Überblick der verschiedenen Modelle:
| Mieterstrommodell | Wer betreibt die PV-Anlage? | Einnahmen bleiben bei | Aufwand Vermieter | Geeignet für |
|---|---|---|---|---|
| Contracting | Externer Anbieter | Anbieter | Sehr gering | Großprojekte, Wohnungswirtschaft |
| Genossenschaftsmodell | Gemeinschaft (Mieter/Verm.) | Geteilt | Mittel bis hoch | Nachhaltige Wohnprojekte |
| Direktliefermodell | Energieversorger/Stadtwerk | Energieversorger | Gering | Kommunale oder große Wohnanlagen |
| Vermieter-Modell | Vermieter/Hausverwaltung | Vermieter | Hoch | Private Eigentümer kleiner Objekte |
Der Mieterstromzuschlag – Höhe & Voraussetzungen
Der Mieterstromzuschlag wird für jeden kWh, die erfolgreich genutzt wurde, ausgezahlt. Gemäß dem Erneuerbare-Energien-Gesetz – EEG 2023 variieren diese Zuschläge je nachdem wie groß die PV-Anlage ist und wann sie in Betrieb genommen wurde zwischen 2€-3,80€
Sie erhalten als Anlagenbetreiber zusätzlich noch Einspeisevergütungen oder eine Marktprämie. Beides erhalten sie für überschüssigen Strom, der in das öffentliche Stromnetz eingespeist wurde. Wie viel sie genau bekommen, finden Sie auf der Seite der Bundesnetzagentur.
Wie funktioniert die Abrechnung?
Für die Abrechnung ist es wichtig, welche Wohnung im Mehrfamilienhaus wieviel Strom verbraucht hat. Um das zu messen gab vor 2025 folgende Methoden:
- Ein Summenzähler
- Die doppelten Sammelschiene
Diese Methoden waren eine einfache Lösung um die verschiedenen Stromarten voneinander zu trennen und um eine genaue Abrechnung zu liefern. Mit dem Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende werden diese Methoden allerdings heute nicht mehr benötigt. Seit 2025 werden diese durch folgendes Messkonzept ersetzt: den Smart Meter.
Ein Smart Meter ist ein intelligentes Messsystem, das den Stromverbrauch in Echtzeit aufgezeichnet und mithilfe eines Kommunikationsmoduls die gesammelten Daten alle 15 Minuten empfängt und sie einmal täglich an den Betreiber, in dem Fall den Eigentümer der PV-Anlage verschickt. Dadurch, dass die Daten kontinuierlich übermittelt werden, haben Mieter und Betreiber stets den aktuellen Stromverbrauch im Blick. Dies ist besonders für eine genauere Abrechnung hilfreich. Mit dem Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende greift seit diesem Jahr eine Smart-Meter-Pflicht für PV-Anlagen mit mehr als 7 Kilowatt Leistung. Bis 2032 ist das Ziel, dass der Großteil der herkömmlichen Stromzähler durch Smart Meter ersetzt werden.
Ersparnis mit dynamischen Stromtarif
Wenn die PV-Anlage nicht genug Strom liefert, um den gesamten Bedarf der Mieter zu decken, wird wie schon erwähnt Strom aus dem öffentlichen Netz bezogen. Anstatt sich aber an einen Fixtarif zu binden, würde ein dynamischer Stromtarif helfen, Kosten zu sparen.. Ein dynamischer Stromtarif berücksichtigt hier die Marktschwankungen und ändert die Strompreise in Abhängigkeit von der aktuellen Verfügbarkeit von Strom auf dem Markt. So können Mieter von günstigen Strompreisen profitieren, die sogar in manchen Fällen sogar negativ sein können.
Wie funktioniert die Abrechnung?
Welche Steuern fallen bei Mieterstrom an?
Da Mieterstrom nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) als wirtschaftliche Tätigkeit gilt, können folgende steuern anfallen:
- Umsatzsteuer: Wenn der Vermieter oder ein externer Anbieter den Strom verkauft, unterliegt der Stromverkauf der Umsatzsteuer. In der Regel beträgt der Mehrwertsteuersatz 19%.
- Stromsteuer: Die Stromsteuer beträgt seit 2003 20,50€ pro Megawattstunde bzw. 2,05 Cent je Kilowattstunde. Diese Steuer entfällt jedoch wenn:
- der Strom direkt vom Dach des Hauses stammt und nicht ins öffentliche Netz fließt.
- Die Anlage nicht größer als 2 kWp ist
- Gewerbesteuer: Die Gewerbesteuer fällt grundsätzlich dann an, wenn der Jahresgewinn einen Freibetrag von 24.500€ übersteigt. Man muss allerdings keine Gewerbesteuer zahlen wenn:
- Bei steuerpflichtigen Wohnungsgenossenschaften maximal 20% der Gesamteinnahmen aus dem Mietstrom bei Wohnungsgenossenschaften stammen
- Bei steuerbefreite Wohnungsgenossenschaften maximal 30% der Gesamteinnahmen aus dem Mietstrom stammen
Gut zu wissen: Die Bagatellgrenze
Im Jahr 2021 hat die EEG die Bagatellgrenze eingeführt. Für Sie als Vermieter bedeutet diese Grenze, dass Sie bis zu 5% der Einnahmen, die Sie aus dem Verkauf von konventionellem Strom, also Netzstrom, erzielen können, ohne dass Sie die steuerlichen Vorteile gegenüber der Gewerbesteuer verlieren. Der Mietstrom bleibt also gewerbesteuerfrei, solange der Großteil des Stroms aus der Anlage kommt. Selbstverständlich müssen Sie weiterhin die Umsatzsteuer in Höhe von 19% zahlen.
Welche Vorteile hat Mieterstrom?
Mieterstrom bietet sowohl Mietern als auch Vermietern viele Vorteile.
Vorteile für Mieter:
- Günstiger Strom: Der Strom, der aus der Photovoltaikanlage kommt, ist in der Regel mindestens 10% günstiger als der aus der Grundversorgung. Dies kann vor allem bei steigenden Energiepreisen eine erhebliche Ersparnis bringen. Außerdem gibt es eine Preisobergrenze: der Preis für Mieterstrom darf nicht höher sein als 90 %des Grundversorgungstarifs im jeweiligen Netzgebiet.
Transparent: Die Abrechnung erfolgt transparent, und Mieter können genau nachvollziehen, wie viel Mieterstrom sie verbraucht und wie viel sie zusätzlich aus dem Netz beziehen haben.
- Beitrag zur Energiewende: Dadurch, dass der Strom aus der PV-Anlage grün ist, reduzieren Mieter ihren CO2-Fußabdruck und fördern so die Energiewende. Mit der Nutzung eines dynamischen Stromtarifs fördern Mieter außerdem den Ausbau von erneuerbaren Energien.
Vorteile für Vermieter:
- Zusätzliche Einnahme: Vermieter können durch den Verkauf des erzeugten Solarstroms an ihre Mieter zusätzliche Einnahmen generieren, was die Rentabilität der Immobilie steigert.
Wertsteigerung der Immobilie: Immobilien mit Photovoltaikanlagen und Mieterstromversorgung sind zukunftssicherer und können im Wert steigen, da sie als energieeffizient und nachhaltig gelten.
- Erhöhung der Immobilienattraktivität: Ein Mieterstromprojekt macht das Gebäude attraktiver für umweltbewusste Mieter und kann so die Mietnachfrage und Mieterbindung erhöhen.
- Staatliche Förderung: Vermieter erhalten von der Bundesnetzagentur Mieterstromzuschläge für die Nutzung der Photovoltaikanlage, was die Finanzierung der Installation und den Betrieb der Anlage erleichtert.
Dein Weg in Richtung Mieterstrom 2025: Checkliste für Vermieter
A. Vorbereitung
- Gebäude prüfen: Bevor Sie starten, sollten sie erstmal prüfen, ob Ihre Immobilien für eine PV-Anlage geeignet sind. Haben sie ein Steildach, ein Flachdach oder möchten Sie eine Freifläche nutzen? Wichtig ist, dass Sie für die Anlage genug Platz haben. Die Größe der Anlage hängt vom Stromverbrauch deiner Mieter ab, je höher der Verbrauch, desto größer die Anlage.
Fördermöglichkeiten prüfen: Informiere dich über staatliche Förderungen und Mieterstromzuschläge, die für dein Projekt verfügbar sind. Diese Zuschläge können helfen, die Kosten der Installation zu decken und den Strom für die Mieter günstiger zu machen.
B. Partner & Anbieter auswählen:
- Dienstleister für die Photovoltaikanlage beauftragen: Wähle einen qualifizierten Anbieter für die Installation der Photovoltaikanlage. Die Installation sollte von einem Fachbetrieb erfolgen, der die technischen Anforderungen erfüllt.
Stromlieferant und Partner auswählen: Wenn Sie das Projekt nicht selbst managen möchten, können Sie mit Mieterstromanbietern zusammenarbeiten, die den Stromverkauf an die Mieter übernehmen. Seit Juli 2025 haben wir eine Partnerschaft mit metergrid. Zusammen helfen wir ihnen, ihr Projekt zu realisieren. Mehr Informationen finden Sie hier
C. Vertragsgestaltung und rechtliche Anforderungen
- Mietstromverträge aufsetzen: Erstelle einen klaren und transparenten Mieterstromvertrag für die Mieter, der regelt, wie der Strompreis berechnet wird, wie die Abrechnung erfolgt und welche Rechte und Pflichten beide Seiten haben. Bitte beachte, dass der Vertrag über die Lieferung von Mieterstrom nicht Bestandteil des Mietvertrags sein darf. Gemäß § 42a Abs. 2 des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG) muss der Mieterstromvertrag also unabhängig vom Mietvertrag abgeschlossen werden. Die maximale Kündigungsfrist für Mieterstrom ist 1 Monat.
Steuern & Pflichten:Achte darauf, dass du Umsatzsteuer und Gewerbesteuer korrekt ausführst, falls diese anfallen. Bei Mieterstromprojekten müssen bestimmte Steuervorteile wie der Mieterstromzuschlag und Fördermittel berücksichtigt werden.
D. Inbetriebnahme der Anlage
- Pflege & Wartung:
Sorge für einen Wartungsvertrag mit einem Fachbetrieb, der sicherstellt, dass die Photovoltaikanlage regelmäßig geprüft und gewartet wird, um ihre Leistung zu maximieren.
